“我有他房子做抵押，还怕要不回钱？”不少人在出借资金时，认为有房产抵押就像吃了“定心丸”，但在实践中，不少债权人却因忽视抵押权行使的时限要求，最终面临无法受偿的困境。那么，抵押权该何时行使呢？

近日，仙桃法院依法审结一起涉及房屋抵押的民间借贷纠纷案件。

案情简介

2022年1月，区某因资金周转困难向毛某借款100万元，并出具借条一张，约定借款期限为2022年1月至2023年1月。同时，双方签订不动产抵押合同，约定区某以其所有的房屋为案涉债务提供抵押担保，保证债权金额为100万元。次日，区某将该房屋办理了抵押登记，未载明抵押期间。后因区某未能按时返还借款，2025年9月，毛某遂诉至仙桃法院。

法院审理

仙桃法院经审理认为，合法的民间借贷关系受法律保护。区某未按照约定向毛某返还借款已构成违约，毛某有权要求区某偿还借款100万元并支付逾期利息。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼期间行使抵押权”，被告区某以其所有的房屋对案涉债务提供担保，并办理了抵押登记，虽未约定抵押期间，但抵押权的受保护期间应与其担保的主债权的诉讼时效期间一致。本案主债权的诉讼时效为三年，自2023年1月起开始计算，现原告毛某要求行使案涉房屋的抵押权，符合法律规定。

最终，法院判决区某向毛某偿还借款本金100万元并支付逾期利息，毛某对区某所有房屋享有抵押权，并有权以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

法官说法

为了保障债权安全，债权人通常会要求债务人提供房产等财产作为抵押，根据物权法定原则，不动产抵押权的期限应当与主债权诉讼时效一致，抵押权人应在主债权诉讼时效期间内，及时通过诉讼、仲裁等法定方式明确主张抵押权，并留存相关证据，避免因怠于行使权利而承担失权的不利后果。

抵押权人应密切关注主债权诉讼时效，及时行使抵押权，以维护自身合法权益。在经济活动中，无论是债权人还是债务人，都应充分了解相关法律规定，避免因对法律的误解而产生不利后果 。1、债权人要在主债权诉讼时效期间（3年内）提起诉讼，起诉时不要漏掉抵押人、不要随意放弃“实现抵押权”的诉请，以避免今后不必要的麻烦。

2、如果债权人确因客观原因仅起诉债务人未起诉抵押人，未诉请实现抵押权的，一定要在判决生效后的申请执行期间（2年内）通过诉讼或非诉途径行使抵押权；过了2年，抵押权不受保护。

3、如果债务人破产的，债权人不能因为债务人“无产可破”或误认为始终享有抵押权保障而放弃申报债权；不申报或过了法院确定的债权申报期限的，抵押权不受保护。